5. EU Geldwäscherichtlinie – schärfere Regeln für Immobilienmakler

5. EU Geldwäscherichtlinie – schärfere Regeln für Immobilienmakler

§1 Abs. 11 GwG enthält nun erstmalig eine Definition des Begriffs des Immobilienmaklers. Als Immobilienmakler bezeichnet das GwG jede Person, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittelt.

Die Gewerblichkeit der Vermittlung des Maklers richtet sich nach dem der Gewerberordnung zugrunde liegenden Gewerbebegriff. Gewerblich ist eine Vermittlung dann, wenn die Vermittlungstätigkeit auf Dauer angelegt ist und im Rahmen einer selbständigen Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt.

Zuständig für Immobilienmakler sind nach §50 GwG die jeweils nach Bundes- oder Landesrecht zuständige Stelle (§50 Nr. 9 GwG).

Nachfolgend finden Sie in unserem Informationsblog wichtige Regelungen für das risikobasierte Risikomanagement bei Immobilienmaklern:

• Risikomanagement §4 GwG
• Wann müssen Immobilienmakler ein Risikomanagement nach §4 GwG einrichten?
• Inhalt und Struktur einer Risikoanalyse nach §5 GwG
• 33 typische Verdachtsfälle in der Immobilienbranche, die eine GwG-Verdachtsmeldung auslösen können
• Interne Sicherungsmaßnahmen nach § 6 GwG – Worauf müssen Sie als Geldwäschebeauftragter achten?
• Outsourcing – Welche Sicherungsmaßnahmen dürfen Sie auslagern?

Aktuelle Seminare zu Geldwäscheprävention Immobilienmakler und Unternehmen im Nicht-Finanzsektor finden Sie direkt hier.

Vermittlungsmakler – 5. EU Geldwäscherichtlinie – schärfere Regeln für Immobilienmakler

Der Vermittlungsmakler wird dadurch gekennzeichnet, dass er auf Grundlage des Auftraggebers auf den oder die potenziellen Vertragspartner einwirkt, den Abschluss des Grundstücksgeschäfts zu tätigen.

Bis dato war die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vom neuen GwG nicht erfasst. Der Schwerpunkt lag eindeutig am dem Handel von mit illegalen Mitteln erlangten Immobilien. Dies ändert sich nun mit der 5. EU Geldwäscherichtlinie. Danach gilt für das Vermietungsgeschäft folgendes:

„d) Immobilienmakler, auch in ihrer Tätigkeit bei der Vermietung von Immobilien, aber nur in Bezug auf Transaktionen, bei denen sich die monatliche Miete auf 10 000 EUR oder mehr beläuft;“

Somit sind diese neuen GwG-Pflichten spätestens bis 10. Januar 2020 in nationales Recht umzusetzen.

Zweifel über Identitätsangaben – §10 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 GwG – 5. EU Geldwäscherichtlinie – schärfere Regeln für Immobilienmakler

Bereits mit der 4. EU Geldwäscherichtlinie wird die Zweiteilung des Identifizierungsvorgangs

• in die Feststellung der Indentität einerseits und
• die Verifizierung der erhobenen Angaben andererseits

wieder aufgegriffen.

Zeitlich setzt die Vorschrift nach der Identitätsfeststellung von Vertragspartner und wirtschaftlich Berechtigte an. Zweifel an der Richtigkeit der durch die Verpflichteten erhobenen Angaben, ebenso die Gewissheit der Unrichtigkeit müssen sich aufgrund äußerer Umstände ergeben, etwa weil den Verpflichteten Gegenteiliges bekannt ist.

Von dieser Nachforschungspflicht sind nun nicht mehr nur Kreditinstitute betroffen, sondern erstmals sämtliche Verpflichtete iSv §2 Abs. 1 GwG, damit ua auch die Berufsgruppen der Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Immobilienmakler und Spielbanken.

Verdachtsmomente der Geldwäsche – Fachstudie „Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland“

Immobilienmakler haben risikobasierte organisatorische Maßnahmen nach dem Geldwäschegesetz zu ergreifen. Dieses Risikomanagement nach §4 GwG umfasst eine Risikoanalyse nach §5 GwG sowie interne Sicherungsmaßnahmen nach §6 GwG.

Die Risikoanalyse hat sich auch mit der Fachstudie „Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland“ auseinander zu setzen. Diese Fachstudie zeigt folgende Ergebnisse:

Umfragegruppe Finanzierung

• Es bestehen in diesem Sektor wesentliche organisatorische Grundlagen zur Verhinderung der Geldwäsche
• Es ist bereits eine hohe Sensibilisierung vorhanden
• Die Befragten aus diesem Bereich können konkrete Anhaltspunkte und Warnsignale für Geldwäsche benennen Situationen, in denen sie zur Geldwäsche missbraucht werden könnten, sind bekannt
• Zahlreiche Präventionsmaßnahmen zur Vorbeugung der Geldwäsche sind bereits implementiert

Umfragegruppe Vermittlung

• Die Befragten aus diesem Segment sehen sich in der Ausübung ihres Berufes durch die Verpflichtungen aus dem Geldwäschegesetz eingeschränkt
• Organisatorische Vorkehrungen zur Verhinderung der Geldwäsche sind nicht sehr umfangreich
• Es erfolgt keine grundsätzliche Prüfung der Geschäftsvorfälle hinsichtlich möglicher Geldwäscheverdachtsmomente
• Geldwäschebeauftragte sind so gut wie nicht bestellt
• Bei einem Geldwäscheverdacht wird häufig keine Verdachtsanzeige/Verdachtsmeldung erstattet
• Die von den Studienteilnehmern genannten Anhaltspunkte oder Warnsignale beschränken sich auf Barzahlungsangebote, es wurden nur wenige andere Merkmale genannt
• Implementierte Präventionsmaßnahmen sind wenig umfassend
• Es erfolgt keine Durchführung von Kontrollen und Schulungen

Umfragegruppe Erstellung (Bauunternehmer, Bauträger, Projektentwickler)

Vorbemerkung: Die Befragten aus dieser Gruppe sind keine Verpflichteten des Geldwäschegesetzes.

• Die meisten Teilnehmer dieser Umfragegruppe sind nicht mit den wesentlichen Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes vertraut
• Bei etwa der Hälfte der Umfragegruppe sind Compliance- bzw. Anti- Korruptionsrichtlinien im Unternehmen aufgestellt
• Bei einem Viertel der befragten Unternehmen ist eine Organisationsanweisung vorhanden, die das Verfahren bei einem Verdacht auf Geldwäsche beschreibt
• Zum Teil erfolgt eine grundsätzliche Prüfung der Geschäftsvorfälle hinsichtlich möglicher Geldwäscheverdachtsmomente
• Einige Bauunternehmer haben bereits Erfahrungen mit Geldwäsche im ihrem beruflichen Umfeld gemacht
• Teilweise können Befragte aus dieser Gruppe Alarmsignale und Anhaltspunkte benennen
• Geldwäschemeldungen unterbleiben aus wirtschaftlichem Interesse und wegen befürchteter Reputationsschäden
• Es gibt in den meisten Fällen keine Implementierung von Schulungsmaßnahmen zum Thema Geldwäsche

Umfragegruppe Immobilien-Verwaltung

• Vorbemerkung: Die Befragten aus dieser Gruppe sind keine Verpflichteten des Geldwäschegesetzes.
• Den meisten Studienteilnehmern sind die wesentlichen Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes bekannt
• Es gibt in diesem Sektor keine Wahrnehmung von Einschränkungen bei der praktischen Ausübung ihres Berufes
• Einige Unternehmen haben organisatorische Vorkehrungen gegen den Missbrauch von Geldwäsche getroffen:

– Vorhandensein von Compliance- bzw. Anti-Korruptionsrichtlinien

– Organisationsanweisungen zu internen Verfahren bei einem Verdacht der Geldwäsche

• Nur ein geringer Anteil hat einen Geldwäschebeauftragten bestellt
• Die Befragten konnten zahlreiche Anhaltspunkte und Alarmsignale aus ihrem beruflichen Umfeld benennen
• Ein geringer Teil der Unternehmen führt Schulungsmaßnahmen zum Thema Geldwäsche durch

Typologien für Geldwäsche in der Immobilienbranche – 5. EU Geldwäscherichtlinie – schärfere Regeln für Immobilienmakler

Die Risikoanalyse nach §5 GwG muss sich somit zumindest mit den folgenden Typologien beschäftigen und diese bei den einzurichtenden Präventionsmaßnahmen beachten:

1. Typologien Im Rahmen der Finanzierung

Loan-Back-Methode

• Straftäter gewähren sich selbst einen Kredit – meist über andere Länder, Strohmänner und Scheinfirmen

Back-To-Back-Loans

• Variante der Loan-Back-Methode
• Sicherheit für Kredit hat ihren Ursprung in illegalen Aktivitäten; bei Kreditausfall verwertet die Bank diese Sicherheit

Tilgung von Hypothekendarlehen mit Geld aus Vortaten

• Aufnahme eines Hypothekendarlehens, dessen Zinsen und/oder Tilgungsraten mit illegalen Geldern bezahlt werden

2. Typologien Im Rahmen der Vermietung und Verwaltung von Immobilien

Phantommieter

• Fingierte Mietverträge und weitere (unter Umständen gefälschte) Dokumente Barzahlung im Rahmen von Mietverhältnissen
• Mietzahlungen in bar
• Mieterzuschüsse als Bareinnahme verbuchen
• Ggf. Kombination mit Phantommieter

Mietkautionen

• Rückzahlung der Kaution in bar
• Verbuchung der einbehaltenen Kaution als Einnahme für fiktive Schäden oder Abnutzung

Hausverwaltung

• Investition in Fonds in einer Steueroase
• Komplexe Gesellschaftskonstruktion über Dienstleistungsunternehmen, für Hausverwaltungen werden Zahlungsströme und beteiligte Personen verschleiert

3. Typologien – Ausnutzung von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Amtsgerichten

Attraktivität sogenannter Gatekeeper für Geldwäscheaktivitäten

• Missbrauch der Funktionen der genannten Berufsgruppen
• Gatekeeper ermöglichen Straftätern

Zugang zu Finanzinstitutionen, Unternehmensvehikel, Strohmannkonstruktionen

• Nutzung von Unternehmensvehikeln oder Strohmannkonstruktionen
• Erhöhung der Komplexität einer Transaktion

Geldwäsche bei Zwangsversteigerungen

• Qualifizierung als Bieter eines Objektes durch Einzahlung 10 % des Verkehrswertes als

Sicherheitsleistung

• Keine Prüfung der Herkunft des Geldes
• Anschließende Überweisung auf ein anderes Konto möglich

Geldwäsche im Zusammenhang mit Grundschuld

• Erwerb oder Übertragung von wirtschaftlichem Eigentum in Kombination mit Strohmännern, ohne dass die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse nach außen hin sichtbar werden

4. Typologien – Im Rahmen der Bewertung von Immobilien

Über- oder Unterbewertung von Immobilien

• Verkehrswert maßgeblich für Höhe eines Hypothekendarlehens
• Parameter der Bewertung werden falsch angeben, verändert oder gefälscht
• Neben Kaufpreis, der im Vertrag festgehalten ist, erfolgt weiterer Geldfluss

Kurzfristig aufeinander folgende Käufe und Verkäufe

• Verkauf innerhalb von zusammengehörigen oder zusammenarbeitenden Parteien zu unterschiedlichen Preisen Immobilienportfolien
• Verringerung der Transparenz
• Verschleierung der Eigentumsverhältnisse und Herkunft der potentiell inkriminierten Gelder

Im Rahmen der Erstellung und Sanierung von Immobilien Rechnungsbegleichung bei Sanierung und

Erstellung

• Barzahlung bei Erstellung oder Sanierung
• aber: Risiko durch mehrere Involvierte (Architekt, Bauleiter, Handwerker) sehr Hoch

Erstellung und Sanierung von Immobilien

• Überprüfung der tatsächlich erbrachten Leistungen ist sehr schwer
• Berechnung eines Pauschalbetrages; keine Details über tatsächlichen Wert

Sanierung von sogenannten Schrottimmobilien

• Kauf einer stark renovierungsbedürftigen Immobilie
• Bezahlung der Sanierung mit inkriminierten Geldern
• Anschließender Verkauf der Immobilie in einzelne Parteien